Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2025: Experten sehen wachsende Anspannung im Mietsegment

Der städtische Fachbereich Stadtplanung hat den neuen „Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2025“ veröffentlicht. Die zentrale Erkenntnis: Die Anspannung im Mietwohnungssegment in Leverkusen nimmt weiter zu, eine Entspannung ist nicht in Sicht.

Der jährlich erscheinende, rund 70 Seiten starke Bericht beleuchtet anhand wohnungsmarktrelevanter Daten des Vorjahres die aktuelle Situation und Entwicklungen auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt.

Herausforderungen verschärfen sich: Keine Entspannung in Sicht

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich laut Bericht nicht verbessert. Bestehende Herausforderungen wie stark gestiegene Baukosten, ein Rückgang der Bautätigkeit und die hohe Inflation nehmen weiter zu. Auch unklare weltwirtschaftliche Perspektiven und politische Dynamiken wirken sich negativ auf die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau aus.

Fachleute erwarten, dass sich die Situation im kommenden Jahr nicht entspannen, sondern insbesondere im preiswerten und öffentlich geförderten Mietsegment deutlich anspannen wird. Die dynamischen Rahmenbedingungen erschweren zudem zuverlässige Prognosen und die Interpretation der vorliegenden Daten.

Einwohnerzahl steigt, Nachfrage bleibt hoch

Ende 2024 hat die Einwohnerzahl Leverkusens erstmalig die Marke von 170.000 überschritten. Ein schwächerer Wanderungsgewinn als in den Vorjahren konnte dennoch Fortzüge und Sterbeüberschuss ausgleichen. Insbesondere Zuzüge aus Köln tragen zum Wanderungsüberschuss bei, während die Abwanderung in benachbarte Kommunen zunahm. Der Bericht weist darauf hin, dass auch zukünftig mit anhaltenden Flüchtlingsbewegungen und damit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist.

Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum trifft auf eine unzureichende Flächenverfügbarkeit, eine gesunkene Leerstandsquote sowie eine jahrelang niedrige Bautätigkeit und einen Rückgang öffentlich geförderten Wohnraums. Dies verschärft die Marktsituation und verteuert das Wohnen insgesamt, ohne den bestehenden Bedarf decken zu können.

Der Mangel an preisgünstigem Wohnraum und die gestiegenen Material- und Baupreise, verbunden mit wirtschaftlichen Unsicherheiten, führen dazu, dass viele Bauvorhaben unrentabel sind. Die Zahl der Baufertigstellungen ist im Vergleich zum Vorjahr zwar leicht gestiegen, der Bauüberhang nimmt jedoch aufgrund höherer Baugenehmigungen aus den Vorjahren zu, was den Wohnraumbedarf bei Weitem nicht deckt.

Mietpreise steigen, Eigentum bleibt schwer erschwinglich

Während die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Bauflächen für den Geschosswohnungsbau im Berichtsjahr unverändert bleiben und die meisten Angebote für Bestandsimmobilien etwas günstiger wurden, steigen die Mietpreise wieder an. Günstige Mietalternativen sind kaum vorhanden, wodurch das preiswerte Mietwohnsegment seit Jahren sehr angespannt ist. Zudem nimmt der Bestand an geförderten Wohnungen jährlich ab.

Für „Normalverdienende“ bleibt der Erwerb von Eigentum schwierig. Trotz sinkender Kaufpreise im Bestand ist die Nachfrage verhalten, da die Kaufpreise für Eigenheime, die finanziellen Belastungen bei der Finanzierung und die Inflation weiterhin hoch sind. Unsichere Zukunftsaussichten schrecken viele vom Hauskauf ab oder beschränken sie auf kleinere Immobilien wie Reihenhäuser.

Gegenüber dem Vorjahr sehen die Fachleute eine Verschlechterung der Gesamtsituation, lediglich im Eigentumsmarkt wird von einer leichten Verbesserung der Wohnungsmarktlage ausgegangen. Die Aussichten für das kommende Jahr sind deutlich getrübt; eine starke Zunahme der Nachfrage und Verschlechterung im Mietwohnungsbau, insbesondere im mittleren, unteren und öffentlich geförderten Mietpreissegment, wird erwartet.

Laut einer Fachleute-Umfrage haben neben Alleinerziehenden und einkommensschwachen Haushalten bereits Haushalte mit mittleren Einkommen schlechte bis sehr schlechte Chancen, sich auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt entsprechend ihren Wünschen mit Wohnraum zu versorgen. Es fehlen insbesondere kleine als auch große, bezahlbare Wohnungen für Familien mit Kindern sowie barrierefreier Wohnraum. Der öffentlich geförderte Mietwohnungssektor bleibt weiterhin angespannt.

Investitionsklima negativ – dringender Handlungsbedarf

Das aktuelle Investitionsklima im Neubausegment wird von den befragten Personen zwar etwas positiver bewertet als noch vor einem Jahr, bewegt sich aber weiterhin im negativen Bereich. Die Einschätzung und Erwartung kaum positiv veränderter Investitionen im Neubau lassen keine Besserung der Lage erwarten.

Fachleute betonen, dass die im Bericht dargestellten Thematiken im Vergleich zu den vergangenen Jahren nicht neu sind, sondern in ihrer Bedeutung stärker in den Vordergrund gerückt sind. Dringende Investitionen in den kommenden drei Jahren werden daher im „Neubau von Wohnungen“ und vor allem im öffentlich geförderten Mietwohnraum gesehen. Auch wird empfohlen, mehr in den „altersgerechten/barrierefreien Wohnraum“ und das „betreute Wohnen“ zu investieren und hier adäquate Angebote zu schaffen.

Hintergrund und Zugang zum Bericht

Der umfassende Bericht liefert anhand von rund einem Dutzend Indikatoren Aufschluss über Nachfrage- und Angebotsseite des Leverkusener Wohnungsmarktes. Das sind auf der Nachfrageseite Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten zum Einkommen und zur Arbeitslosenquote. Die Angebotsseite wird über Daten zu Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, Wohnungsleerständen sowie Miet- und Kaufpreisen dargestellt.

Ergänzt wird der Bericht durch Auswertungsergebnisse einer Befragung von Fachleuten, Analysen von Wohnungs- und Immobilienanzeigen in einschlägigen Internetportalen und die Ergebnisse einer alle fünf Jahre stattfindenden Umfrage unter Leverkusener Wohnungsunternehmen zu ihren Beständen.

Der vollständige „Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2025“ ist im Internet unter dem Link Stadt Leverkusen (Öffnet in einem neuen Tab">Wohnungsmarkt | Stadt Leverkusen (Öffnet in einem neuen Tab)) nachzulesen und herunterzuladen. Interessierte können sich auch an den Fachbereich Stadtplanung der Stadt Leverkusen wenden.