Grundstücksmarkt in Leverkusen

Bodenrichtwerte erstmals in Bodenrichtwertzonen; Grundstücksmarktbericht und Richtwertkarte für Eigentumswohnungen aktualisert.
In diesem Jahr wurden die Bodenrichtwerte erstmals in Bodenrichtwertzonen ausgewiesen. Dazu wurde das Stadtgebiet flächendeckend in Gebiete aufgeteilt, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Insgesamt wurden 609 Zonen gebildet, in denen 311 Richtwerte für Bauland und für land- und forstwirtschaftliche Flächen ausgewiesen wurden. Damit kommt der Gutachterausschuss den neuen gesetzlichen Bestimmungen nach. Bei den Zonen ohne Richtwerte handelt es sich überwiegend um Gemeinbedarfs- und Grünflächen sowie Schul-, Verwaltungs- und Klinikstandorte. Außerdem wurden der Übersichtlichkeit wegen die überörtlichen Straßen und Eisenbahnstrecken ausparzelliert.
Die Bodenrichtwerte sind aus Grundstückskaufpreisen abgeleitete durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand.
Im - jährlich erscheinenden - Grundstücksmarktbericht werden Umsatz- und Preisentwicklungen sowie zur Wertermittlung erforderliche Daten bezogen auf die verschiedenen Teilmärkte, wie Baugrundstücke, bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen veröffentlicht.
Zum dritten Mal wurde für Leverkusen eine Richtwertkarte für Eigentumswohnungen erstellt. In dieser Karte sind insgesamt 77 Werte in der Bezugseinheit €/m² Wohnfläche dargestellt. Die einzelnen Werte beziehen sich auf eine Eigentumswohnung mit typischem Baujahr in der jeweiligen Lage.
Dabei wurde zwischen Neubauten, Wiederverkäufen in Gebäuden mit bis zu 5 Vollgeschossen sowie Wiederverkäufen in Gebäuden mit mehr als 5 Vollgeschossen aus den 60-iger und 70-iger Jahren unterschieden.

Alle Daten basieren auf der Auswertung der in Leverkusen getätigten Kaufverträge von bebauten und unbebauten Grundstücken. Dazu wird dem Gutachterausschuss jeder Vertrag, in dem ein Grundstück gegen Entgelt veräußert wird, von den beurkundenden Stellen, in der Regel den Notaren, übersandt. Insofern spiegeln der Grundstücksmarktbericht, die Bodenrichtwerte und die Richtwerte für Eigentumswohnungen das tatsächliche Marktgeschehen in Leverkusen wider und leisten einen wertvollen Beitrag zur Markttransparenz.
Im Verhältnis zum Jahr 2009 ist sowohl die Zahl der Kauffälle als auch der Geldumsatz um rd. 10% gestiegen.
Insgesamt wurden im Jahr 2010 1229 (2009: 1100) Verträge registriert, in denen 1297 (2009: 1167) Kaufobjekte (Kauffälle) veräußert wurden. Von den Kauffällen entfielen 47% auf Wohnungs- und Teileigentum, 39% auf bebaute Grundstücke und 14% auf unbebaute Grundstücke. Das Umsatzvolumen betrug rd. 247 Mill. € (2009: 214 Mill. €).
Der überwiegende Anteil der Objekte (73%) wurde von Käufern erworben, die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. 17% der Käufer kamen aus den Nachbargemeinden und die restlichen 10% der Objekte wurden von weiter entfernt wohnenden Erwerbern gekauft.

Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser
Sowohl die Zahl der Kauffälle als auch der Flächen- und Geldumsatz ist im Jahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr wieder auf das Niveau der Jahre 2007 und 2008 gestiegen. Die Preise liegen auf dem Niveau des Vorjahres. Die Richtwerte für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen mit wenigen Ausnahmen zwischen 200 €/m² und 350 €/m².

Einfamilienhäuser
Mit 408 Kauffällen (Vorjahr: 354 Fälle) ist die Zahl der verkauften Einfamilienhäuser im Jahr 2010 im Vergleich zum Jahr 2009 um rd. 15% gestiegen. Während die Preise gebrauchter Doppelhaushälften und Reihenhäuser nahezu unverändert sind, wurden neue Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Durchschnitt rd. 2% teurer.
Neue Doppelhaushälften wechselten zwischen 229.000 € und 382.000 € (Vorjahr: 237.000 € bis 362.000 €) den Besitzer. Ein neues Reihenhaus kostete zwischen 239.000 € und 308.000 € (Vorjahr: 217.000 € bis 333.000 €).

Eigentumswohnungen
Der Marktanteil der Eigentumswohnungen bewegt sich mit einem Anteil von 43% an den Kauffällen etwas über dem Niveau des Vorjahres. Sowohl die Zahl der Kauffälle als auch der Geldumsatz sind im Jahr 2010 deutlich um rd. 20% gestiegen.
Der Durchschnittspreis für eine neue Eigentumswohnung betrug 2.350 €/m² Wohnfläche (gute Wohnlage) bzw. 2.050 €/m² Wohnfläche (mittlere Lage). Die Preise lagen damit etwa 3 % über denen des Vorjahres. Für wiederverkaufte Eigentumswohnungen betrugen die durchschnittlichen Preise zwischen 500 €/m² Wohnfläche (Eigentumswohnungen in mehr als 5-geschossigen Wohnanlagen, Baujahr 1960-1975, einfache Wohnlage) und 1.710 €/m² Wohnfläche (Eigentumswohnungen in bis zu 5-geschossigen Wohnanlagen, Baujahr 2000, gute Wohnlage). Im Durchschnitt lagen die Preise bei den Wiederverkäufen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres.
Bauflächen für den Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten
Im Jahr 2010 wurde mit nur 4 Kauffällen der zweitniedrigste Umsatz der letzten 5 Jahre verzeichnet. Die Kaufpreise für diesen Teilmarkt stagnieren seit 1998. Insofern blieben auch die Bodenrichtwerte unverändert. Diese liegen zwischen 190 €/m² und 290 €/m² für den Geschosswohnungsbau und zwischen 215 €/m² und 530 €/m² für gemischt genutzte Bauflächen.

Gewerbliche Bauflächen
Auch in diesem Teilmarkt werden in Leverkusen nur sehr wenige Kaufobjekte veräußert (4 Fälle im Jahr 2010). Die Bodenrichtwerte liegen zwischen 85 €/m² und 110 €/m².

Kaufpreise für Freiflächen
Für land- und forstwirtschaftliche Flächen wurden in diesem Jahr erstmals Bodenrichtwerte beschlossen. Es wurde jeweils ein Wert für das gesamte Stadtgebiet abgeleitet. Der Bodenrichtwert für landwirtschaftlich genutzte Flächen liegt bei 3,30 €/m², der für forstwirtschaftliche Flächen bei 1,40 €/m².
Weitere detaillierte Angaben zum Grundstücksmarkt können dem Grundstücksmarktbericht entnommen werden.

Unter der Adresse www.boris.nrw.de haben Sie Zugriff auf die Bodenrichtwerte und die Marktberichte in ganz Nordrhein-Westfalen. Die Einsicht der Bodenrichtwerte und das Herunterladen des allgemeinen Teils der Marktberichte (ohne die erforderlichen Daten zur Wertermittlung) sind kostenfrei. Kostenpflichtig sind der Ausdruck eines Auszuges aus der Bodenrichtwertkarte (6 € je Ausdruck) sowie das Herunterladen des Grundstücksmarktberichtes einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (39 €).
Der Erwerb der Produkte in der Geschäftsstelle ist mit erhöhten Kosten verbunden (Auszug Richtwertkarte: 8 €; Grundstücksmarktbericht: 52 €).
Die Richtwertkarte für Eigentumswohnungen können sie zur Zeit nur in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erwerben (Gebühr: 30 €)
Für die zweite Jahreshälfte ist vorgesehen, die Richtwerte für Eigentumswohnungen ebenfalls über BORIS.NRW bereitzustellen.
Im Internet ist der Gutachterausschuss außerdem unter www.leverkusen.de/stadt/gutachterausschuss zu finden.
Ferner ist in der Information im Rathaus in Wiesdorf, im Verwaltungsgebäude Goetheplatz und im Elberfelder Haus ein kostenloses Faltblatt mit Informationen zum Grundstücksmarkt erhältlich.